宅基地及農(nóng)房確權(quán)登記歷史遺留問(wèn)題要分類(lèi)處理，根據(jù)不同時(shí)間節(jié)點(diǎn)對(duì)過(guò)去相關(guān)規(guī)定進(jìn)行梳理，形成合理合法的政策文件。梳理的同時(shí)也是學(xué)習(xí)的過(guò)程，比如1987年不占用耕地的宅基地由鄉(xiāng)政府批準(zhǔn)，1999年之后才開(kāi)始有一戶一宅政策，非本村居民不能購(gòu)買(mǎi)宅基地，2000年后才有宅基地面積限額，再比如《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》并未要求村民建房必須取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證等等。

　　一、1950年土地改革前發(fā)的所有老契、紅契等一律作廢。

　　依據(jù)：1950年6月28日《土地改革法》第30條規(guī)定，“土地改革完成后，由人民政府發(fā)給土地所有證。土地制度改革以前的土地契約一律作廢”。

　　二、1950年6月28日《土地改革法》-1962年9月27日《農(nóng)村人民公社工作條例》期間頒發(fā)的私有土地契證一律無(wú)效。

　　依據(jù)：1982年《憲法》規(guī)定土地屬于國(guó)家所有或者集體所有。

　　三、1982年2月13日實(shí)施的《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》首次規(guī)定宅基地由公社管理委員會(huì)批準(zhǔn)。

　　審批村鎮(zhèn)建房用地，以村鎮(zhèn)規(guī)劃和用地標(biāo)準(zhǔn)為基本依據(jù)。農(nóng)村社員，回鄉(xiāng)落戶的離休、退休、退職職工和軍人，回鄉(xiāng)定居的華僑，建房需要宅基地的，應(yīng)向所在生產(chǎn)隊(duì)申請(qǐng)，經(jīng)社員大會(huì)討論通過(guò)，生產(chǎn)大隊(duì)審核同意，報(bào)公社管理委員會(huì)批準(zhǔn)；確實(shí)需要占用耕地、園地的，必須報(bào)經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)。批準(zhǔn)后，由批準(zhǔn)機(jī)關(guān)發(fā)給宅基地使用證明。由于買(mǎi)賣(mài)房屋而轉(zhuǎn)移宅基地使用權(quán)的，應(yīng)按第十四條的規(guī)定辦理申請(qǐng)、審查、批準(zhǔn)手續(xù)。

　　四、1987年1月1日實(shí)施的《中華人民共和國(guó)土地管理法》首次規(guī)定，不占用耕地的宅基地審批由鄉(xiāng)政府批準(zhǔn)。土地登記是行政確認(rèn)。非本村村民也可以申請(qǐng)宅基地。

　　第九條 集體所有的土地，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核以證書(shū)，確認(rèn) 所有權(quán)。全民所有制單位、集體所有制單位和個(gè)人依法使用的國(guó)有土地，由縣級(jí)以上 地方人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書(shū)，確認(rèn)使用權(quán)。

　　第三十八條 農(nóng)村居民建住宅，應(yīng)當(dāng)使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。使用耕地的，經(jīng)鄉(xiāng)級(jí)人民政府審核后，報(bào)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；使用原有的宅基地、村內(nèi) 空閑地和其他土地的，由鄉(xiāng)級(jí)人民政府批準(zhǔn)。農(nóng)村居民建住宅使用土地，不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅需要使用集體所有的土地的，必須經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，其用地面積不能超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，并參 照國(guó)家建設(shè)用土地的標(biāo)準(zhǔn)支付補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)。

　　第四十一條 城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅需要使用集體所有的土地的，必須經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，其用地面積不能超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，并參 照國(guó)家建設(shè)用土地的標(biāo)準(zhǔn)支付補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)。

　　五、1993年11月1日實(shí)施的《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》規(guī)定不占用耕地的宅基地審批由鄉(xiāng)政府批準(zhǔn)。非本村村民也可以申請(qǐng)宅基地。

　　第十八條農(nóng)村村民在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)建住宅的，應(yīng)當(dāng)先向村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)提出建房申請(qǐng)，經(jīng)村民會(huì)議討論通過(guò)后，按照下列審批程序辦理：

　?。ㄒ唬┬枰褂酶氐?，經(jīng)鄉(xiāng)級(jí)人民政府審核、縣級(jí)人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)審查同意并出具選址意見(jiàn)書(shū)后，方可依照《土地管理法》向縣級(jí)人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)用地，經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，由縣級(jí)人民政府土地管理部門(mén)劃撥土地；

　?。ǘ┦褂迷姓亍⒋鍍?nèi)空閑地和其他土地的，由鄉(xiāng)級(jí)人民政府根據(jù)村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃批準(zhǔn)。

城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)需要使用集體所有的土地建住宅的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)其所在單位或者居民委員會(huì)同意后，依照前款第（一）項(xiàng)規(guī)定的審批程序辦理。

　　回原籍村莊、集鎮(zhèn)落戶的職工、退伍軍人和離休、退休干部以及回鄉(xiāng)定居的華僑、港澳臺(tái)同胞，在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)需要使用集體所有的土地建住宅的， 依照本條第一款第（一）項(xiàng)規(guī)定的審批程序辦理。

　　六、1999年1月1日施行的《土地管理法》首次規(guī)定，一戶一宅和縣級(jí)審批，并刪除了非本村村民也可以申請(qǐng)宅基地的規(guī)定。

　　同時(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》(國(guó)辦發(fā)【1999】39號(hào))明確指出，“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”。

　　農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

　　七、1993年８月１日起施行《福建省村鎮(zhèn)建設(shè)管理?xiàng)l例》首次規(guī)定宅基地建設(shè)需要建設(shè)許可證、農(nóng)房由村建站登記，宅基地違法建設(shè)的罰款標(biāo)準(zhǔn)。

  個(gè)人建住宅及其附屬物的，經(jīng)村民委員會(huì)同意，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村鎮(zhèn)建設(shè)管理站按照村鎮(zhèn)規(guī)劃進(jìn)行審查，劃定規(guī)劃紅線圖后，向土地管理部門(mén)申請(qǐng)辦理用地審批手續(xù)。然后，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府發(fā)給建設(shè)許可證。經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村鎮(zhèn)建設(shè)管理站進(jìn)行放樣、驗(yàn)線，即可開(kāi)工。

  村鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村鎮(zhèn)建設(shè)管理站辦理登記手續(xù)。

  建設(shè)單位和個(gè)人未取得建設(shè)許可證或違反建設(shè)規(guī)劃要求進(jìn)行建設(shè)的，分別由縣級(jí)建設(shè)行政主管部門(mén)和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府責(zé)令其立即停止建設(shè)、限期改正，并按已形成的建筑面積每平方米處建設(shè)單位以100元至200元罰款，處個(gè)人以50元至100元罰款。影響村鎮(zhèn)規(guī)劃實(shí)施的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府責(zé)令限期拆除已形成的建筑物、構(gòu)筑物和其他設(shè)施。農(nóng)村居民個(gè)人未經(jīng)批準(zhǔn)或者違反規(guī)劃的規(guī)定建造住宅的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府依照前款規(guī)定予以處罰。

  八、2000年1月1日施行的《福建省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)土地管理〉辦法》第一次規(guī)定宅基地的面積限額。

  第四十一條 村民每戶建住宅用地面積限額為八十平方米至一百二十平方米，但三口以下的每戶不得超過(guò)八十平方米，六口以上的每戶不得超過(guò)一百二十平方米。利用荒坡地、村內(nèi)空閑地建房或者對(duì)原舊住宅進(jìn)行翻建的，可以適當(dāng)增加面積，但增加的面積每戶不得超過(guò)三十平方米。

  九、04年12月1日起施行的《福建省農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地管理辦法》規(guī)定了處罰方式包括責(zé)令退還和限期拆除，不得以收費(fèi)代替審批手續(xù)。

  第二十二條農(nóng)村村民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地建設(shè)住宅的，由縣級(jí)以上人民政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)責(zé)令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀。

  嚴(yán)禁對(duì)農(nóng)村村民未批先建的住宅采取以罰款或者變相收取費(fèi)用代替審批的辦法予以補(bǔ)辦手續(xù)。

  十、2008年1月1日施行的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定了占用耕地建設(shè)宅基地需要辦理鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證，對(duì)違反規(guī)定的可以拆除。

  在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)的，建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府提出申請(qǐng)，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府報(bào)城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證。在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)使用原有宅基地進(jìn)行農(nóng)村村民住宅建設(shè)的規(guī)劃管理辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)以及農(nóng)村村民住宅建設(shè)，不得占用農(nóng)用地；確需占用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)土地管理法》有關(guān)規(guī)定辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)后，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證。建設(shè)單位或者個(gè)人在取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證后，方可辦理用地審批手續(xù)。

  在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)未依法取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府責(zé)令停止建設(shè)、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

  十一、2011年5月1日施行的《福建省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法〉辦法》明確農(nóng)村村民住宅建設(shè)需要鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證。

  第三十八條在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行下列建設(shè)，建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)持下列材料，向建設(shè)項(xiàng)目所在地鎮(zhèn)、鄉(xiāng)人民政府申請(qǐng)辦理鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證：

  (一)進(jìn)行鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)提交鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證申請(qǐng)表、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案、標(biāo)明項(xiàng)目位置的地形圖等相關(guān)資料。依法應(yīng)當(dāng)經(jīng)審批、核準(zhǔn)、備案的，還應(yīng)當(dāng)提交相關(guān)文件。

  (二)農(nóng)村村民進(jìn)行住宅建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)提交鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證申請(qǐng)表、村民委員會(huì)同意意見(jiàn)等相關(guān)材料。

  十二、2018年2月1日施行的《福建省違法建設(shè)處置若干規(guī)定》規(guī)定了鄉(xiāng)村違法建筑的兩種處置方式，并明確有違法建設(shè)的房屋未處理完畢，不予辦理登記。

　　 第十七條 鄉(xiāng)村違法建筑按照下列規(guī)定處置：

　?。ㄒ唬┰谵r(nóng)村集體土地上建設(shè)的鄉(xiāng)村基礎(chǔ)設(shè)施、公益設(shè)施以及土地使用權(quán)人在原有宅基地上建設(shè)的住宅，應(yīng)當(dāng)取得規(guī)劃許可而未取得，但符合鄉(xiāng)規(guī)劃、村莊規(guī)劃的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定完善相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)；

　?。ǘ?duì)于未取得規(guī)劃許可，或者已經(jīng)取得規(guī)劃許可但違反規(guī)劃許可內(nèi)容進(jìn)行建設(shè)的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府責(zé)令限期改正；逾期不改正的，責(zé)令限期拆除。

　　第十八條 違法建設(shè)當(dāng)事人具有社會(huì)保障性住房申請(qǐng)資格的，在未獲社會(huì)保障性住房或者未落實(shí)過(guò)渡措施前，暫緩拆除其用于居住的違法建筑。

　　第二十四條　違法建設(shè)處置部門(mén)和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)將違法建設(shè)處置決定及其執(zhí)行情況告知國(guó)土資源、林業(yè)、質(zhì)量監(jiān)督、工商、衛(wèi)生、食品藥品監(jiān)督、文化體育、公安、消防、稅務(wù)等部門(mén)和供水、供電、供氣等單位。

　　對(duì)于有涉及違法建設(shè)的房屋，在違法建設(shè)處置決定執(zhí)行完畢前，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理產(chǎn)權(quán)登記、轉(zhuǎn)移、抵押等手續(xù)。