土地根據(jù)所有權分為國有土地和集體土地。城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

一、土地分多少種類型

　?。ㄒ唬└鶕?jù)土地所有權分類土地根據(jù)所有權分為國有土地和集體土地。城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

土地所有權是土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對其擁有的土地享有的占有、使用、收益和處分的權利，是一定社會形態(tài)下土地所有制的法律表現(xiàn)。新中國成立后，廢除了土地私有制，經(jīng)過社會主義改造和農(nóng)業(yè)合作化，建立了兩種所有制形式并存的社會主義土地公有制，并在法律上確認下來，形成了國家土地所有權和集體土地所有權。土地使用權是指具備法定條件者，依照法定程序或依約定對國有土地或農(nóng)民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權利。土地使用權是中國土地使用制度在法律上的體現(xiàn)。國有土地使用權是指國有土地的使用人依法利用土地并取得收益的權利，而農(nóng)民集體土地使用權是指農(nóng)民集體土地的使用人依法利用土地并取得收益的權利。農(nóng)民集體土地使用權可分為農(nóng)用土地使用權、宅基地使用權和建設用地使用權。
　　（二）根據(jù)土地用途分類根據(jù)土地用途分為：農(nóng)用地、建設用地和未利用地。農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設用地是指建造建筑物、構筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設用地以外的土地。

（三）根據(jù)土地利用現(xiàn)狀分類《土地利用現(xiàn)狀分類》國家標準采用一級、二級兩個層次的分類體系，共分12個一級類、57個二級類。其中一級類包括：耕地、園地、林地、草地、商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地、公共管理與公共服務用地、特殊用地、交通運輸用地、水域及水利設施用地、其他土地?！吨腥A人民共和國土地管理法》與《土地利用現(xiàn)狀分類》中類別的對照關系：

二、建設用地分幾類？各是什么含義？

建設用地按用地性質一般分五類：商業(yè)用地、綜合用地、住宅用地、工業(yè)用地和其他用地。

（一）商服用地商服用地是指該宗地塊規(guī)劃的用地性質是用于建設商業(yè)服務業(yè)用房屋，出讓后用地的使用年限為40年?？杉毞譃榕l(fā)零售用地、住宿餐飲用地、商務金融用地、其他商服用地。

（二）綜合用地綜合用地是指不同用途的土地所構成的土地，即同一宗地包含兩種或兩種以上不同用途的土地，例如商業(yè)、居住綜合用9地，科研設計、辦公綜合用地等。

（三）住宅用地傳統(tǒng)意義上的住宅用地，有兩層意義：一是住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地（含宅間綠地和宅間小路等）的總稱。二是供人們?nèi)粘Ｉ罹幼〉姆炕兀ㄓ歇毩⒃郝涞陌ㄔ郝洌?。包括：城?zhèn)單一住宅用地，即城鎮(zhèn)居民的普通住宅、公寓、別墅用地；城鎮(zhèn)混合住宅用地，即城鎮(zhèn)居民以居住為主的住宅與工業(yè)或商業(yè)等混合用地；農(nóng)村宅基地，即農(nóng)村村民居住的宅基地；空閑宅基地，即村莊內(nèi)部的空閑舊宅基地及其他空閑土地等。

（四）工業(yè)用地工業(yè)用地就是指獨立設置的工廠、車間、手工業(yè)作坊、建筑安裝的生產(chǎn)場地、排渣（灰）場地等用地。工業(yè)用地進一步細分為一類、二類、三類工業(yè)用地。一類工業(yè)用地：對居住和公共設施等環(huán)境基本無干擾和污染的工業(yè)用地如電子工業(yè)、縫紉工業(yè)、工藝品制造工業(yè)等用地二類工業(yè)用地：對居住和公共設施等環(huán)境有一定干擾和污染的工業(yè)用地如食品工業(yè)、醫(yī)藥制造工業(yè)、紡織工業(yè)等用地三類工業(yè)用地：對居住和公共設施等環(huán)境有嚴重干擾和污染的工業(yè)用地如采掘工業(yè)、冶金工業(yè)、大中型機械制造工業(yè)、化學工業(yè)、造紙工業(yè)、制革工業(yè)、建材工業(yè)等用地。

（五）其他用地其他用地是指規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設用地等。

三、建設用地使用權如何取得

土地使用權取得有劃撥與出讓兩種方式。

（一）劃撥根據(jù)《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第二條規(guī)定：劃撥土地使用權，是指土地使用者通過除出讓土地使用權以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條對劃撥土地使用權的取得途徑進行了規(guī)定：土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。劃撥的土地不得進行轉讓、出租和抵押。由于承擔公共項目的職責，國有企業(yè)與政府平臺公司的無形資產(chǎn)科目經(jīng)常出現(xiàn)劃撥土地。

（二）出讓出讓方式有四種：招標、拍賣、掛牌和協(xié)議方式。出讓的土地使用權人具有法定規(guī)范內(nèi)的處置權，可進行轉讓、出租和抵押。

　　1.招標招標出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國有土地使用權投標，根據(jù)投標結果確定土地使用者的行為。

　　2.拍賣拍賣出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結果確定土地使用者的行為。

　　3.掛牌掛牌出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。

　　4.協(xié)議出讓協(xié)議出讓國有土地使用權，是指國家以協(xié)議方式將國有土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。出讓國有土地使用權，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應當采用招標、拍賣或者掛牌方式外，方可采取協(xié)議方式。
四、哪些土地使用權可以通過劃撥獲得

對國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地項目，可以以劃撥方式提供土地使用權。對以營利為目的，非國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地項目，應當以有償方式提供土地使用權。根據(jù)中華人民共和國國土資源部令第9號《劃撥用地目錄》，下列土地可以劃撥獲得

（一）黨政機關和人民團體用地

　　1.辦公用地。 

　　2.安全、保密、通訊等特殊專用設施。 

（二）軍事用地

（三）城市基礎設施用地

　　1．供水設施 

　　2．燃氣供應設施

　　3．供熱設施

　　4．公共交通設施

　　5．環(huán)境衛(wèi)生設施    

　　6．道路廣場 

　　7．綠地

（四）非營利性郵政設施用地

（五）非營利性教育設施用地

（六）公益性科研機構用地

（七）非營利性體育設施用地    

（八）非營利性公共文化設施用地

　　1.圖書館 

　　2.博物館    

　?。?文化館

　　4.青少年宮、青少年科技館、青少年（兒童）活動中心

（九）非營利性醫(yī)療衛(wèi)生設施用地 

　　1．醫(yī)院、門診部（所）、急救中心（站）、城鄉(xiāng)衛(wèi)生院。 

　　2.各級政府所屬的衛(wèi)生防疫站（疾病控制中心）、健康教育所、?？萍膊》乐嗡?站)。 

　　3.各級政府所屬的婦幼保健所(院、站)、母嬰保健機構、兒童保健機構、血站（血液中心、中心血站）。 

（十）非營利性社會福利設施用地

　　1.福利性住宅。    

　　2.綜合性社會福利設施。    

　　3.老年人社會福利設施。     

　　4.兒童社會福利設施。      

　　5.殘疾人社會福利設施。    

　　6.收容遣送設施。

　　7.殯葬設施。

（十一）石油天然氣設施用地

（十二）煤炭設施用地   
　　（十三）電力設施用地

（十四）水利設施用地

（十五）鐵路交通設施用地

（十六）公路交通設施用地

（十七）水路交通設施用地

（十八）民用機場設施用地

（十九）特殊用地

　　1.監(jiān)獄。    

　　2.勞教所。    

　　3.戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所。
五、哪些土地使用權可以通過協(xié)議出讓獲得

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、2003年國土資源部令第21號《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定》等規(guī)定，以下土地使用權可通過協(xié)議出讓方式獲得：

（一）商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地和工業(yè)用地以外用途的土地，其供地公告公布后同一宗地只有一個意向用地者的；

（二）原劃撥、承租土地使用權人申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準，可以采取協(xié)議方式，但《國有建設用地使用權劃撥決定書》、《國有建設用地使用權租賃合同》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權重新公開出讓的除外；

（三）劃撥土地使用權轉讓申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準，可以采取協(xié)議方式，但《國有建設用地使用權劃撥決定書》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權重新公開出讓的除外；

（四）已出讓、租賃土地申請改變用地規(guī)劃條件的，經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式，但《國有土地使用權出讓合同》、《國有土地使用權租賃合同》另有約定的除外；

（五）出讓的國有建設用地使用權人申請續(xù)期，可以采用協(xié)議方式；

（六）在劃撥供應的建設項目中，需要整體規(guī)劃建設的配套項目，建設用地不能分割供應的，可以采用協(xié)議方式供應；

（七）對無法單獨確定規(guī)劃條件實施供應的城市邊角地、夾心地、插花地等，可以按規(guī)劃部門批準的相鄰建設用地規(guī)劃條件，協(xié)議出讓給該建設項目主體；

（八）利用地鐵站（場）、公共服務設施、交通樞紐等公共空間進行上蓋物業(yè)或多功能立體開發(fā)利用的，其建設用地使用權以協(xié)議方式出讓給已經(jīng)取得交通建設項目建設用地的使用權人；以協(xié)議方式取得的地鐵站（場）、公共服務設施、交通樞紐等配套開發(fā)建設用地使用權，以自主開發(fā)為主，物業(yè)自持；

（九）對營利性養(yǎng)老服務機構利用存量建設用地從事養(yǎng)老設施建設，涉及劃撥建設用地使用權出讓（租賃）或轉讓的，在原土地用途符合規(guī)劃的前提下，可不改變土地用途，允許補繳土地出讓金（租金），辦理協(xié)議出讓或租賃手續(xù)；

（十）經(jīng)營性文化事業(yè)單位轉制為一般競爭性企業(yè)的，原生產(chǎn)經(jīng)營性劃撥用地可采用協(xié)議出讓或租賃方式進行土地資產(chǎn)處置；

（十一）由于城市規(guī)劃調整、經(jīng)濟形勢發(fā)生變化、企業(yè)轉型等原因，土地使用權人已依法取得的國有劃撥工業(yè)用地補辦出讓、國有承租工業(yè)用地補辦出讓，符合規(guī)劃并經(jīng)依法批準，可以采取協(xié)議方式；

（十二）對因搬遷改造被收回原國有土地使用權的企業(yè)，經(jīng)批準可采取協(xié)議出讓方式，按土地使用標準為其安排同類用途用地；

（十三）企業(yè)改制（破產(chǎn)、兼并、合并等）時，未納入企業(yè)改制資產(chǎn)的生產(chǎn)經(jīng)營性建設用地使用權可以協(xié)議方式出讓給改制文件確定的承接主體；

（十四）采礦、采石、采砂、鹽田等地面生產(chǎn)和尾礦堆放用地，鼓勵采取租賃，也可協(xié)議方式出讓；

（十五）本實施意見發(fā)布前已形成的歷史違法用地，包括集體建設用地上已建成項目的，經(jīng)行政部門處罰后，需完善國有建設用地供應手續(xù)的，可以采取協(xié)議方式出讓；

（十六）人民法院生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書要求辦理國有建設用地手續(xù)，涉及出讓的，可以采取協(xié)議方式出讓給協(xié)助執(zhí)行通知書明確的土地使用者；

　?。ㄊ撸┓?、法規(guī)、行政規(guī)定明確可以協(xié)議出讓的其他情形一共分為17類土地，土地使用權轉讓申請辦理協(xié)議出讓，必須要經(jīng)過相關部門的審批或者人民法院的執(zhí)行通知書才可以進行，必須要符合相關的法律法規(guī)的規(guī)定。
六、哪些土地使用權必須通過招拍掛獲得

（一）供應商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以及有競爭要求的工業(yè)用地；

（二）其他土地供地計劃公布后同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；

（三）劃撥土地使用權改變用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；

（四）劃撥土地使用權轉讓，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；

（五）出讓土地使用權改變用途，《國有土地使用權出讓合同》約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；

（六）法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確應當招標拍賣掛牌出讓的其他情形。
七、什么是宗地

　　土地使用權人的權屬界址范圍內(nèi)的地塊，權屬界址線所封閉的地塊。一般情況下，一宗地為一個權屬單位；同一個土地使用者使用不相連接的若干地塊時，則每一地塊分別為一宗。以宗地為基本單位統(tǒng)一編號，叫宗地號，又稱地號，其有四層含義，稱為:區(qū)、帶、片、宗，從大范圍逐級體現(xiàn)其所在的地理位置。如:B107-24這個地號表示福田區(qū)第1帶07片第24宗地。
八、什么是紅線圖

紅線圖是規(guī)劃局確定的項目建筑總平面圖，或城市規(guī)范管理部門正式確定的項目建筑的總用地面積的示意圖，其中紅線是用來表示建筑物的邊界外沿界限，即實際可使用土地的邊界圖。建筑紅線一般為建筑物的占地界限，用實紅線表示，二層以上有陽臺用虛紅線表示，表示底層不占用地。也稱“建筑控制線”，指城市規(guī)劃管理中，控制城市道路兩側沿街建筑物或構筑物(如外墻、臺階等)靠臨街面的界線。任何臨街建筑物或構筑物不得超過建筑紅線。
九、什么是邊角地、夾心地、插花地

（一）邊角地
邊角地是指在城市規(guī)劃區(qū)或者村莊建設規(guī)劃區(qū)內(nèi)難以單獨出具規(guī)劃條件、被"三舊"改造范圍地塊與建設規(guī)劃邊沿或者線性工程控制用地范圍邊沿分隔（割）、面積小于3畝的地塊。

（二）夾心地夾心地是指在城市規(guī)劃區(qū)或者村莊建設規(guī)劃區(qū)內(nèi)難以單獨出具規(guī)劃條件、被"三舊"改造范圍地塊包圍或者夾雜于其中、面積小于3畝的地塊。

　?。ㄈ┎寤ǖ夭寤ǖ厥侵冈诔鞘幸?guī)劃區(qū)或者村莊建設規(guī)劃區(qū)內(nèi)難以單獨出具規(guī)劃條件、與"三舊"改造范圍地塊形成交互楔入狀態(tài)、面積小于3畝的地塊。
十、什么是容積率、建筑密度、樓面地價

　　容積率是指一個小區(qū)的地上總建筑面積與凈用地面積的比率。對于開發(fā)商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。建筑密度是指在一定范圍內(nèi)，建筑物的基底面積總和與占用地面積的比例(%)。是指建筑物的覆蓋率，具體指項目用地范圍內(nèi)所有建筑的基底總面積與規(guī)劃建設用地面積之比（%），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度 。樓面地價：是指單位建筑面積平均分攤的土地價格。一般來說，出讓土地都是帶容積率、建筑密度等規(guī)劃要求的，規(guī)劃也決定了土地的價值。容積率和建筑密度越高，開發(fā)商在一塊地上可蓋的房子越多，樓面地價就越低，理論上，開發(fā)商在地塊上開發(fā)的利潤就高。但也不一定，因為容積率和建筑密度太高，住戶的舒適度降低，將影響房屋的租售價格。

來源：投拓江湖